Ein nagelneuer Palazzo mit 22.000 Quadratmetern Büros in Konstanz

Report zum Überangebot an Büroflächen – Fortsetzung

Konstanz (gro) Fünf mittelgrosse Fussballfelder umfasst in Konstanz der aktuelle Leerstand an Büroflächen. Verschärft wurde die Situation vor fünf Jahren, als nach dem Verkauf von Altana Pharma die nagelneue Konzernzentrale an der Byk-Gulden-Strasse überflüssig geworden war. 22.000 Quadratmeter umfasst die Nutzfläche in diesem Palazzo, der seit Januar mit dem Finanzamt einen solventen Ankermieter hat. Doch leerstehende Büroflächen finden sich auch zahlreichen kleineren Einheiten.

Als Konzernzentrale überflüssig geworden

Im ersten Teil des Reports werden Leerstande in einer Grössenordnung von zusammen etwa 20.000 Quadratmetern beschrieben. Doch das ist noch lange nicht alles. So sucht Hans-Joachim Lehmann fürs Hofgarten-Projekt an der Reichenaustrasse im Auftrag von BHS Städtebau Bodensee und der städtischen Wobak gerade nach Mietern für rund 500 Quadratmeter Gewerbefläche im Erdgeschoss der Anlage. Insgesamt dürften dort demnächst rund 1.000 Quadratmeter zur Verfügung stehen. Und trotz der sehr zurückhaltenden Informationspolitik von Euroland und städtischer Wirtschaftsförderer geht man wohl kaum fehl in der Annahme, dass im Altana/Nycomed-Neubau an der Byk-Gulden-Strasse noch mindestens 2.000 Quadratmeter gerne an solvente Mieter abgegeben würden, auch wenn allein das Finanzamt mit 5.000 Quadratmetern etwa ein Viertel der Büroflächen im Palazzo am Konstanzer Flugplatz belegt hat.

Förderung vom Gemeinderat genehmigt

Rechnet man zu den bereits erwähnten Leerständen die nun durch den Umzug frei gewordenen Büros des Finanzamts am Bahnhofplatz hinzu, ist die Flächenzahl für fünf mittelgroße Fußballplätze schon überschritten. Da wird verständlich, dass Groß- und Kleinvermieter dem Kompetenzzentrum und der Hamburger Euroland GmbH einem gewissen Missmut entgegen sehen. Zwar betonen städtische Wirtschaftsförderer, dass die norddeutsche Firma das Grundstück am Seerhein zum ganz normalen – also nicht subventionierten – Preis von 2,7 Millionen Euro erworben habe. Andererseits wird nicht nur eingeräumt, sondern sogar gefordert, dass Euroland die Möglichkeit bekommt, das Projekt Kompetenzzentrum durch den Bau von Wohnungen (Hofgarten V) zu finanzieren. Der Gemeinderat hat diese Förderung bereits abschließend genehmigt.

Mal mehr, mal weniger flexibel

Verwaltung und Stadtparlament zeigten sich im Falle Euroland recht flexibel; in anderen Fällen jedoch weniger bis gar nicht. Zum Beispiel im Fall der bereits erwähnten BHS-Gebäude. Die dortigen Seerhein-nahen Riegelhäuser quadratischen Grundzuschnitts, die den Seitenflügeln der so genannten Hofgärten vorgesetzt sind, müssen nach den Vorgaben des Bebauungsplans unbedingt ein Geschoss mit Gewerbe haben. Obwohl sich an diesen Stellen sehr viel leichter Wohnungen als Gewerberäume verkaufen ließen, die sowieso im Übermaß vorhanden sind.

“Gelebte private Wirtschaftsförderung”

Der Markt selbst hat indessen längst reagiert. Insider schätzen, dass die Mieten für Büroräume seit 2003 um satte 15 Prozent eingebrochen sind. Apropos günstige Mieten: „Man muss doch auch sehen“, erläutert Gerhard Schweden, „dass wir Gewerbevermieter in unserem Portfolio auch günstige Möglichkeiten offerieren und von diesen niedrigen Mieten profitieren traditionell gerade junge Firmen“. Die Idee ist, dass diese Gründungen dann im eigenen Büroangebot später weiterwachsen und auch höhere Mieten und bessere Lagen nutzen. Diese seit Jahrzehnten gelebte „private Wirtschaftsförderung“ wird nun zunehmend schwieriger.

Schnäppchen für Euroland?

Es sind manchmal „Kleinigkeiten, die im Marktgeschehen für gute oder schlechte Stimmung sorgen. Manchmal sind es aber auch größere Brocken. So kam die Stadt durch Euroland zwar nicht zu den erhofften 200 neuen Arbeitsplätzen in einem prächtig gelegenen Kompetenzzentrum. Dafür aber Euroland zu einem lukrativen Wohnbauprojekt in ebenso schöner Lage. Und zu einem echten Schnäppchen an der Byk-Gulden-Straße: an den großmächtigen Palazzo, der noch 2005 die Weltzentrale der wenig später an Nycomed verkauften Altana Pharma AG werden sollte. In diesen Palazzo wurden etwa 50 Millionen Euro investiert. Er konnte oder könnte von Euroland, wie man hört, für schlappe 17 Millionen Euro erworben werden. Ob es schon so weit gekommen ist, war nicht abschließend zu klären. Euroland und die städtische Wirtschaftsförderung hüllen sich diesbezüglich konsequent in Schweigen.

Der Konkurrenzdruck wird sich noch verschärfen

Als Mieter fürs Kompetenzzentrum sind von Euroland sechs Firmen präsentiert worden. Sie belegen 3.465 der 6.540 Quadratmeter, die der erste Bauabschnitt umfasst. Damit konnte Euroland 53 Prozent der neu geschaffenen Fläche im Vorfeld vermieten, 3 Prozent mehr als der Kaufvertrag als Mindestbelegungsgarantie vorsieht. Mindestens drei der sechs Firmen kommen aus Konstanz, machen also beim Einzug ins Kompetenzzentrum anderswo Nutzflächen frei. Kritiker sehen auch hierin eine Art Rosstäuscherei. Sie meinen, dass der Kaufvertrag mindestens ein deutliches Übergewicht an Zuzügen auswärtiger Firmen hätte vorsehen müssen. Doch damit nicht genug: Derzeit sind noch knapp 3.000 der 6.000 angepeilten Quadratmeter des ersten Bauabschnittes zu haben, verschärfen also den Konkurrenzdruck. Und schliesslich sollen dort nochmals 6.000 Quadratmeter des zweiten Bauabschnitts hinzu kommen.

Mit Centrotherm einen richtig dicken Fisch an Land gezogen

Doch bei einem anderen Neubauprojekt, das ansteht, gibt es uneingeschränktes Lob von allen Seiten: für die bevorstehende Ansiedlung von Centrotherm, einem High-Tech-Unternehmen in Sachen Photovoltaic und Halbleitertechnik. Hier sei es der Wirtschaftsförderung gelungen, einen richtig dicken Fisch an Land zu ziehen. Der wunderschöne Standort am Seerhein hat, wie man hört, den Ausschlag gegeben. Centrotherm will mittelfristig bis zu 200 Arbeitsplätze schaffen. Es geht also auch anders.

Das Ende eines Missverständnisses

Im Übrigen dürfte nun endlich ein Missverständnis beseitigt sein, das sich am 11. Mai beim Immobilientag aufgetan hatte. Oberbürgermeister Horst Frank sprach seinerzeit von etwa 12.000 Quadratmetern Bürofläche, die in Konstanz zu haben seien, also von weniger als der Hälfte dessen, was derzeit tatsächlich angeboten wird. Des Rätsels Lösung: Der Telecom-Tower ist, obwohl fast leer, komplett vermietet. Daher hat man ihn kurzerhand aus der Leerflächenbilanz heraus gerechnet. Das höchste Gebäude der Stadt wurde von der Telekom an einen dänischen Versicherer verkauft und von der Telecom komplett zurückgemietet. Insofern ist der Tower zwar „vermietet“, doch die Telecom sucht natürlich Untermieter für das fast vollständig leer stehenden Gebäude, um die monatlichen Mietfixkosten zu minimieren. Dieser Gesamt-Mietvertrag läuft noch mindestens 10 Jahre und hält 5.000 Quadratmeter Bürofläche in schönster Aussichtslage nach wie vor bereit.

Hier geht es zu Teil eins des Reports.

Foto: Robert Wetzold  PIXELIO

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